新政下信贷杠杆不再 千亿投资向商业物业倾斜

　　一纸调控，“新国十条”如同给住宅投资市场上了紧箍咒，加上新鲜出炉的深圳细则，招招剑指住宅高房价。由于接踵而至的调控干预的是住宅市场，而非商业地产，在投资渠道尚未多元化，楼市依旧是“吸金”主力的背景下，住宅与商业就像天平上的两端，调控在为住宅“瘦身”的同时，固定资产投资资金自然向商业物业倾斜。

　　有业内人士预测，今年因住宅市场调控，而转向商业地产的投资资金，仅在深圳就可能高达千亿元。

　　一纸调控

　　千亿资金走向成谜

　　系列调控新政已经让市场起了变化，变化最明显的就是成交量。来自深圳市规划和国土资源委员会的数字，4月26日～5月2日一周内，深圳新房仅成交268套，随后至5月9日的一个星期，全市新房售出275套，继续保持低迷，每周两百多套的新房成交和高峰期一日的销售量相当。同时，开发商也在“低调”开盘。从近期龙华、宝安等新盘开售情况来看，实际售价都比之前宣称的要大幅降低，这也被业内解读为开发商降价的信号。市场预期更被新政扭转，多家媒体调查显示，观望已经成为当前市场主流，在投资客大面积“冬眠”后，剩余刚性需求的购买力在投资观望中。

　　对比2009年楼市，去年全市新建商品房销售面积712.56万平方米，平均价格为14858元/平方米，由此可以推算出，去年深圳新房市场共吸收了超过1000亿元的资金。但是如果按照眼下每周200余套的新房成交，今年深圳新房市场仅仅能够吸收200亿元左右的资金，资金流出高达800亿元。甚至有分析人士认为，加上民间其他资金，仅仅在深圳，就有1000～1500亿元的资金直接或者间接受到楼市调控影响，正欲寻找其它出路。

　　信贷杠杆不再

　　商业地产吸金

　　尽管新版“国四条”、“新国十条”、深圳细则等新政条目众多，然而市场紧盯的依旧是“银根”。首次置业首付三成；二次置业首付五成，利率大幅提高；购买三套及三套以上住宅不予贷款，对于住宅市场而言，熟悉的信贷杠杆效应正在消失。有人形容之前宽松的信贷政策，投资客用两成现金轻易贷出八成贷款，杠杆效应等于是1：4，而新政银根陡然紧缩，首付突然提高后，杠杆效应缩减为1：2.3以下，甚至是零。

　　“真正触动市场神经的还是信贷政策。”资深地产人半求称，首付提高到五成及以上，这是自1998年正式在中国推进按揭贷款以来的最高记录，“在房价涨势不确定性的情况下，投资客中的投机客在商品房领域几乎微利可图，因此他们将大规模地撤出商品住宅市场。”

　　从商品住宅市场撤出后，资金出路何方？在股票市场风险高企，其他投资渠道又极为不成熟的前提下，有不少投资客再次紧盯商业地产，尤其是CBD商圈内的写字楼。

　　一边是调控风险显露、信贷紧缩严控的住宅，一边是投资条件成熟、回报率高的商业，在住宅市场持续低迷下，大量资金正向商业地产写字楼集中。

　　深圳写字楼

　　将改写“价格倒挂”

　　日前，于香港上市的鸿隆控股表示，在去年3亿元的基础上，今年全年目标销售金额大幅增至16亿元，其中近半数来自深圳鸿隆世纪广场的销售。鸿隆世纪广场位于罗湖金融中心区，坐拥深圳乃至珠三角顶级金融和商业核心地段，从4月份发售至今的情况来看，备受市场认可。而近期深圳热门的写字楼，如智慧广场、汉京国际等，也为投资客所关注，深圳的甲级写字楼大有趁住宅调控萎靡之时，发力“吸金”的势头。

　　“不得不关注的是深圳写字楼与豪宅的价格倒挂。”有资深地产人指出，长期以来深圳豪宅售价一直高于中心区域的甲级写字楼，以许多国际大城市的房地产经验来看并不正常。“一方面说明住宅市场有泡沫，另外写字楼可能被低估。”

　　有分析人士称，港深同城已经构成深圳未来最大利好，港深共同参与全球城市竞争也是大势所趋，而这些都是深圳中心写字楼物业的极大利好。罗湖极有可能在不久的未来成为深港共有的金融极核，并吸引珠三角的商务价值。随着住宅市场的回归理性，商业地产价值不断被认识，有业内人士认为，深圳CBD商务圈的写字楼完全有可能改写“价格倒挂”，投资潜力巨大。

　　罗湖片区价值重燃

　　作为深圳城市更新的重点区域，随着一系列的旧城改造的执行，罗湖的下一个华丽转身在即。目前，金三角商圈改造、罗湖口岸综合治理、京基金融中心落成以及骏庭酒店重建等一系列旧改重点项目，都在有条不紊地进行中。这一轮旧城改造旨在罗湖现有土地的价值再升华，重塑区域作为国际商业中心的形象。

　　前段时间，深圳市刚确定了罗湖重点旧改项目之一——骏庭酒店的改造规划。本项目处在东门、人民南、万象城这三大商圈的中心枢纽位置，改造后将是一个集甲级写字楼、高级酒店、高档写字楼、高端商务公寓为一体大型综合体项目。骏庭酒店的整体规划重建，将成功完美连接整个金三角。同时，鸿隆地产集团正在进行的广场北街改造项目，对于金三角商圈氛围的改善作用更是不言而喻。这样的一系列改造工程，极大的增强了“金三角”商圈作为国际消费中心的吸引力，提高了罗湖的片区价值。

　　在这样的背景下，鸿隆世纪广场作为罗湖独有的在售甲级写字楼，自然受到市场热捧。鸿隆世纪广场处于金三角商圈的核心位置，投资回报率高的中小办公单位较适合投资者出手选择。

　　过去30年的城市精华和财富积累，化作罗湖再出发的动力引擎。