商铺竞买后少12㎡ 打赢官司讨回18万

　　2004年11月中旬，某银行惠州支行委托惠州某拍卖行将其管理的23项房地产进行拍卖，并附有详细的清单。同年11月，惠州某拍卖行在《惠州日报》上刊登拍卖上述房产拍卖公告，其中第13项拍卖公告标的物为惠州市麦地花边岭麦新路18号首层5号商场（以下简称5号商场），面积141.26平方米，起拍价1497356元。

　　2004年11月30日上午，惠州某拍卖行在海湖大酒店举行拍卖会，拍卖公告的房产。李某参加了竞买。经竞价，李某以158万元竞得5号商场。当日，李某与拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，其中约定：成交标的物为5号商场，建筑面积141.26平方米，成交价为158万元，佣金79000元，总金额165.9万元应在2004年12月7日付清；拍卖人到期不能交付拍卖成交的拍卖物，按拍卖物成交总金额的20％计算违约金。同时还约定：房产实际过户后测量面积如有变动，拍卖价款不予多退少补。确认书签订后，李某依约支付了房价款及佣金，又缴了契税款47400元。

　　发现面积少12.66平方米

　　2005年1月4日，某银行惠州支行、惠州某拍卖行将该支行与当事租赁人徐某签订的《租赁协议》移交给李某。同月18日，李某与某银行惠州支行签订《房地产买卖合同》，约定房屋建筑面积为141.26平方米。2005年2月2日，李某顺利领取了粤房地证第C3078942《房地产权证》，却发现该证载明的房屋建筑面积为128.60平方米。5号商铺无端少了12.66平方米！

　　李某当然不认账了，这怎么行呢，对方肯定是隐瞒了事情的真相，欺骗了自己，于是他去找银行和拍卖行。银行的回答是，当初买5号商场的时候就是按照这141.26平方米的面积来支付购房款的。房屋实际面积与房地产权证登记面积存在较大差异是银行无法预见的，况且由房屋管理机关出具的房地产权证具有证明房屋面积的效力，银行又没有对房屋进行过结构方面的任何改造。而在竞拍前李某等都前往现场进行了实地看样，并未发现也未提出过面积存在较大误差的意见，银行方面并未对于李某存在任何隐瞒或者过错。拍卖行方面更是理由充足，认为此次拍卖合法有效，不存在任何隐瞒或者欺骗李某等参加竞拍者的行为和事实。

　　李某选择打官司讨说法

　　商量不成功后，李某选择了打官司。2005年3月，李某以未按照约定完整将拍卖物交付给自己，并且在房屋租赁、委托拍卖、委托测量、委托评估、拍卖确认、拍卖成交等全过程中房屋结构与老房产证存在严重不符却隐瞒事实真相，欺瞒客户，其行为严重损害了自己的合法利益的理由，遂将某银行惠州支行、惠州某拍卖行、惠州某房地产评估事务所告上了惠城区法院。请求法院判令被告某银行惠州支行返还多收的房款141602.72元；被告惠州某拍卖行赔偿违约金31万元及原告多缴的契税4248.08元和返还多收的佣金7080.13元；被告某评估事务所退还评估费4000元；以上合计46.69万元。判令三被告承担本案的全部诉讼费用。

　　法院判决李某胜诉

　　2005年6月，惠城区法院对此案进行了审理。法院认为：原告通过拍买方式取得的房产面积缺少了12.66平方米的问题，《拍卖法》中规定：委托人应当向拍卖人说明拍卖标的物的来源和瑕疵。但被告某银行惠州支行并没有向拍卖行说明委托拍卖的房屋面积减少的事实。拍卖行对委托人委托的拍卖物没有进行审查，没有将拍卖物的瑕疵告知竞买人，都应当承担本案的过错、违约责任。本案中拍卖人的免责规定对原告不具有约束力。本案中房屋缺少的面积12.66平方米，超过总面积的9％，不属于正常情况下的误差，缺少的面积的价款应由不当得利者返回。

　　综上所述，法院于2005年7月依法作出一审判决：被告某银行惠州支行在本判决生效之日10日内返还原告李某房款141602.72元。被告惠州某拍卖行对此承担连带责任，被告惠州某拍卖行应支付违约金28320.55元给原告，并赔偿原告多缴的契税损失4248.08元，被告某银行惠州支行承担连带责任。被告惠州某拍卖行返还原告佣金7080.13元。驳回原告对被告惠州某房地产评估事务所的诉讼请求。本案诉讼费用由原告和银行及拍卖行共同分担。通过诉讼维权帮助李某讨回了自己的合法权益，这是值得可喜的事情。

　　因约定违反两法律而无效

　　广东通用律师事务所陈胜文律师：拍卖买卖，是指根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，以公开竞价的方式，标的物的所有权转移给最高应价者的买卖方式。拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，主要依照《中华人民共和国拍卖法》等有关法律、行政法规的规定，同时《中华人民共和国合同法》对其也适用。

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国拍卖法》第十八条第一款：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”第二款：“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”因此，本案中的拍卖人虽然与竞买人有“房产实际过户后测量面积如有变动，拍卖价款不予多退少补”的约定，但该约定因违反了拍卖法的强制性规定而无效，拍卖人应对此承担法律责任。

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